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五年、十年后的芜湖房价 |
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——芜湖的房价是高还是低？
房价一直是发展商与市民共同关心的话题，一方面，发展商感觉成本太高，前几年每亩几十万元的地价，现在翻了几倍，加上现在小区品质不断提高，配套越来越好，房价不得不上扬；另一方面，市民抱怨房价涨得太快，超过了自己想象，但这只是人们的一种感觉，究竟房价是高还是低？并没有给出定量的分析。
我们知道一般房价在家庭收入6—10倍左右属于正常范围，2002年，芜湖市商品房平均预售价在1600元/m2左右，比2001年上涨工10%左右，市场供应的住宅单套平均面积约100m2。这样算下来，每套房价在16万元上下。那么，芜湖家庭的平均收入是多少呢？
根据去年的数据，芜湖市职工年人均可支配收入为6400元，今年预计比去年有5%的上升，估计在6720元左右，如果按一个有两个人工作的家庭，这样一个家庭的年收入在13440元左右，按最高标准10倍计算，这个家庭可以承受房价在13.44万元左右，低于16万元2.56万元，这也是为什么多数市民感觉到房价较高的原因。
事实上，由于拆迁、配套设施和绿化等费用的上升，单位面积的建筑成本在不断提高，指望预售单价出现大幅度下跌是不现实的。但是如果房屋面积能够小一点，如每套在80m2左右（按人均居住面积25m2计算，三口之家应该在75m2上下），单套房子的总价将降低到12.8万元，就能够为多数市民所接受了。
当然，要买一套12.8万元的房子，对于只拿平均收入的家庭来说也不是一件容易的事情，首先要支付3.84万元的首付款，剩余的8.96万元则需要通过公积金或公积金和商业组合贷款的方式来解决，按20年还款计算，每月要支付593.33元左右，这一数字占了家庭月收入的53%，负担还是比较重的。当然，多数的市民都还有一套自建或分配的旧住房，假如将其出售或被拆迁，假定可以获得5万元房款，这笔钱也可用在首付款上，每个月的还款额可降到262元左右，负担就会减少很多。所以，平均户型面积在80平方米左右，定价在1600元/m2上下，品质和服务都很好的房子，在目前市场上应该是比较受欢迎的。
芜湖的房价还会上涨吗？
根据芜湖市政府的规划，今后五年是芜湖建设小康社会的关键五年，政府的目标是实现全市国内生产总值和人均水平比2000年翻一番，若按GDP年平均增长率9%，人均城镇居民收入平均增长5%测算，5年后，即到2007年，芜湖市的人均年收入达8168元，家庭年收入16336元，购买能力就从2002年的12.8万元提高到16.3万元了。10年后，到2012年收入将达到20850元，购房能力就变为20.8万元。（见附表）
附表：芜湖市人均收入与购房能力变化预测表
（按1：10测算）
年 份 人均年收入（元） 家庭年均收入（元） 购房能力（元）
2003 6720 13440 134400
2004 7056 14112 141120
2005 7408 14816 148160
2006 7780 15560 155600
2007 8168 16336 163360
2008 8577 17154 171540
2009 9005 18010 180100
2010 9456 18912 189120
2011 9928 19856 198560
2012 10425 20850 208500
这一数字意味着什么？5年后、10年后芜湖的房价还会有较大的上升空间，也就是说，目前房价下跌的空间不大。假如目前房价不跌也不涨，那么到2004年，人们对房价的感觉也不会象现在这么高。套用股市一句话，叫做以时间换空间。
以上只是从居民购买力的角度谈谈对以后房价的看法，10年后芜湖房价究竟为多少？这是一个很难回答的问题，因为我们无法确定10年后的通货膨胀率，还有收入增长的速度、供求关系都会在很大程度上影响房屋的销售价格。而且10年后房子的品质、配套等与现在的房子都不一样，那时的房子会比现在的好，面积也会比现在的大。
芜湖市百蕊房地产有限公司 许志（文）
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