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打造房地产企业的专业核心竞争力(卢云凤 文) |
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在相同经济背景与行业政策下，决策的风险是最大的风险。决策的成功，也将是最大的成功。2000年以来，房地产一路发展的阶段，一样有企业因为决策，因为经营的失误而倒闭，在房地产调控的今天，一样会有企业，历经风雨，成长的更好。
是立足本地本区域，精耕细作，纵深发展，还是转战各地，规模运作？是通过“招拍挂”，还是股权并购，获得土地？是选择大地块作长期运作，还是规避阶段性的政策风险，以小地块过渡？
每个企业的发展战略各异，企业情况与运作经验不一。结合自身能力和基本面情况，细分市场、寻求准确的市场定位。做本企业熟悉的产品，可以最大程度地降低决策与经营的风险。
目前，住宅市场调控压力大。通过合纵连横，跨度合作，迅速提高企业在不同物业类型的驾驭能力，资源共享，风险共担，是另一有效途径。工业用地的“招拍挂”还没有启动，结合大城市工业用地缺乏的现状，随着经济的发展，芜湖的工业房地产必将掀起另一个高潮。实际上，已有房企转战这一块，而且业绩不俗。至于芜湖的房企在外地跑马圈地，开拓市场亦不在少数。
从今年8.1日起，芜湖开始实现房地产的网上销售，市场信息客观上将会更加透明，以往那种屯积房源，控制销售节奏的营销手段将不攻自破，项目从拿地到报批报建到竣工验收，程序也日益规范，以往那种打擦边球、搞小动作的操作空间会越来越小，对项目的经营管理将是一个考验。
分析目前房价，05年芜湖市房地产的均价为3200元/平方，2000年时均价不足2000元/平方。这其中有地价的区别，另外，产品自身的品质与户型，相较以前，也有质的飞跃。伴随房地产操作规范化的，是产品成本的上升，芜湖市即将开始执行物业税、商品混凝土、断桥隔热、外墙保温材料等，产品的硬性成本越来越高。
产品定位准确性、成本控制能力，是企业经营能力中的一项重要指标。产品定位对成本的影响是决定性的，对成本影响从大到小的顺序是：产品定位、规划设计、施工图设计。而最后的施工环节，对成本的影响是有限的。
在产品定位中，过于强调建筑的造形与线条，如盛行的欧陆风格，相较其它风格，建筑成本较大；建筑的边际成本不及景观，而在景观中，园建不及绿化。层层叠叠、疏密有致的绿化，更宜维护，且随着时间的推移，会越来越好。当然，光有绿化，没有园建也是不成的，是一个配合与比例问题。
总之，企业决策水准与项目管理能力、产品与客层的定位能力、项目成本控制能力等才是未来房地产发展的核心竞争力，是房地产企业的“专业”能力。
大浪淘沙，那种本着机会主义，依靠投机取巧的企业，在越来越规范的市场中，只会得一时之利，难以持续发展；对于如号称“阳光操作”的万科之类来说，一贯追求规范化运作，已经形成一定品牌与口碑，以房地产专业能力为核心竞争力的企业，机会将大于风险。 |
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